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旅游地產如何破解空置率高、運營成本高難題

發布時間:2015-08-28 點擊數:67627

  在眾多上市房地產公司都在停止房地產業務時,房地產需要轉型已經成為業內的共識。轉型過程中,旅游地產由于其與旅游資源嫁接的便易性,得到更多開發企業的青睞。然而,“在路上”的旅游地產,空置率高一直是其難以破解的難題。高空置率導致旅游地產配套設施不健全,然而齊全的配套后期維護成本過高,仍然成為開發商頭疼的“難題”,這成為目前旅游地產發展的“悖論”。旅游地產在可持續發展的過程中,該如何解決空置率高的問題?又如何提高其配套設施的利用率?


  ■旅游地產空置率高 居住時間不平均


  旅游地產大多依附于天然資源具有明顯優勢的地區,但這也導致其使用具有較強的季節性。以三亞為例,區域內的旅游地產在冬季出現入住爆滿情況,而夏季則鮮見業主前往入住。地緣性強的城市周邊旅游地產項目也會在周末或假期迎來入住高峰期,其余時間則同樣面臨入住率低的問題。


  “沒有人住,或者是居住的時間不平均,成為旅游地產發展的痛點。”綠城集團執行總經理、藍灣小鎮總經理郭曉明在博鰲房地產論壇中這樣說道。即便是像綠城這樣的房地產企業,在旅游地產的開發運營中,也同樣遇到空置率的問題。


  業內人士坦言,許多購買旅游地產或度假產品的購房者,大多是因為沖動。“到了那里看到優美的景色一下就被吸引了,沖動買了一套,買完之后發現,根本就沒有時間去住。”


  ■配套設施滯后 可娛樂項目少缺乏入住吸引力


  如何吸引購房者入住,便成為了開發企業絞盡腦汁在解決的問題。而業內人士分析,旅游地產項目里配套設施滯后、可娛樂項目的缺乏,也是其入住率低的重要原因。


  廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕就提出了這樣的擔憂。“除了每天的休閑,有什么事情可以做?人如果每天都休息,也會感到無聊。”張明燕認為,如果是在市區有高工作強度的人士到旅游地產居住,休息一周的時間的確可以得到放松。但如果老年人居住,對于思維和身體均非常健康的老年人來說,需要有可持續的事情來做。“需要有生活內容,學習跟他生活品質、品味相關的內容,提升其居住的生活狀態,就可以令其長期居住。”


  而另外一家旅游地產的負責人也表示,其工作在設計產品的時,會考慮如何讓人留下來、住下來。“度假旅游項目需要有能讓人娛樂的項目,才能留住購房者在那里居住。”


  ■配套齊全后,運營成本高的“悖論”


  不過,也有開發企業在開發旅游項目時,已經將配套問題考慮到項目中,但是其同樣面臨著后期物業運營費用過高的問題。


  在千島湖一個旅游項目,不僅配備了體育公園、馬術文化公園、天然水公園,山頂觀島公園等娛樂設施,同時也有五星級酒店和各種特色酒店。但是其負責人坦言,如果沒有常住人口,配套設施就沒有辦法建設,建好的娛樂中心、活動中心健康中心沒有人使用,運營和維護成本較高。


  綠城在三亞打造的旅游度假項目,同樣配備了社區食堂、老年活動中心、社區醫院等配套,但淡季的高空置率使這些配套的運營每年能夠虧錢達1000多萬元。


  ■他山之石:分時度假或金融收益提高入住率


  如何破解娛樂項目少和娛樂項目多均虧錢的悖論?業內人士認為,在國外分時度假的確能夠解決這一難題,但是由于中國傳統觀念的影響,并不希望與陌生人分享住房的心理芥蒂仍然存在,因此分時度假的實現仍然需要一些時日。同時,國外由于政府配套設施齊全,常駐人口多,能夠達到分時度假的使用率,而我國大多數旅游地產項目周邊并沒有大量的常住居民,這也難以實現高入住率。


  而國內也早有人將金融產品瞄向度假旅游產品來解決其利用率低的問題。其中一種思路就是將旅游度假產品看做投資品,開發企業為購買產品的業主提供兩方面的收益,一方面是固定收益,每年可以收到5%-8%的收益,第二方面則是房屋居住權的收益,也就是將房屋給別人居住后拿到的收益。業內人士分析,這樣的方式更加適合投資型客戶。

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